Das Bürogebäude vor der Umnutzung; Quelle: Goldbeck
Der Mangel an Wohnraum in deutschen Städten steht einer wachsenden Zahl leerstehender Büro- und Gewerbeflächen gegenüber. Vor diesem Hintergrund gewinnt die Umnutzung von Bestandsgebäuden zunehmend an Bedeutung. Ein aktuelles Projekt in Frankfurt-Sachsenhausen zeigt, welche Potenziale in der Revitalisierung bestehender Büroimmobilien liegen und welche Rolle Mixed-Use-Konzepte, serielle Sanierungsmethoden und der Holzbau dabei spielen können.
In der Oskar-Sommer-Straße wird ein ehemaliges Bürogebäude in ein Wohnensemble mit 83 Mietwohnungen umgewandelt. Ergänzt wird die Wohnnutzung durch einen Lebensmittelmarkt im Erdgeschoss. Damit entsteht ein Nutzungsmix aus Wohnen und Nahversorgung, der kurze Wege ermöglicht und zur Belebung des Quartiers beiträgt. Statt eines Abrisses wurde die vorhandene Gebäudestruktur erhalten und umfassend modernisiert.
Im Zuge der Revitalisierung wurde das Gebäude entkernt, neu strukturiert und mit einer hochgedämmten Gebäudehülle versehen. Zum Einsatz kommen vorgefertigte Fassadenelemente in Holzbauweise. Parallel dazu werden die technische Gebäudeausrüstung erneuert, Wärmepumpen installiert und Photovoltaikanlagen integriert. Durch die Weiternutzung der bestehenden Bausubstanz können erhebliche Mengen an Ressourcen und Treibhausgasemissionen eingespart werden. Für das Frankfurter Projekt werden CO₂-Einsparungen von rund 849 Tonnen genannt.
Ein wesentlicher Faktor für die Wirtschaftlichkeit und Umsetzbarkeit solcher Vorhaben ist die serielle Sanierung. Durch industriell vorgefertigte Fassadenelemente lassen sich Bauzeiten verkürzen und Prozesse standardisieren. Die neue Gebäudehülle kann innerhalb weniger Wochen montiert werden, wodurch der Innenausbau früher beginnen kann. Dies beschleunigt die Bereitstellung von Wohnraum und reduziert die Belastungen auf der Baustelle.
Besonders interessant sind die Möglichkeiten, die sich durch die Kombination von Umnutzung und Aufstockung ergeben. Schätzungen verschiedener Institutionen zeigen, dass in Ballungsräumen erhebliche zusätzliche Wohnraumpotenziale bestehen. Neben leerstehenden Gewerbeimmobilien bieten auch Dachflächen und bestehende Einzelhandelsstandorte Möglichkeiten für die Schaffung neuer Wohnungen.
Rendering des zukünftigen Wohngebäudes mit 83 Mietwohnungen, Quelle: Goldbeck
Gleichzeitig stehen viele Projekte vor regulatorischen Herausforderungen. Bei umfassenden Sanierungen greifen häufig aktuelle Anforderungen an Brandschutz, Barrierefreiheit oder Energieeffizienz. Diese sind grundsätzlich sinnvoll, können jedoch bei Bestandsgebäuden zu erheblichen Mehrkosten führen und die wirtschaftliche Tragfähigkeit einzelner Umnutzungsvorhaben erschweren. Fachleute sehen daher Potenzial für differenziertere Regelungen, die den Besonderheiten des Gebäudebestands stärker Rechnung tragen.
Für Aufstockungen und serielle Sanierungen gewinnt der Holzbau zunehmend an Bedeutung. Das vergleichsweise geringe Gewicht des Materials ermöglicht zusätzliche Geschosse auch dort, wo die Tragreserven bestehender Gebäude begrenzt sind. Darüber hinaus erleichtert die Vorfertigung eine schnelle Montage auf engen innerstädtischen Baustellen. Voraussetzung für solche Projekte ist jedoch eine integrale Planung, bei der alle Beteiligten frühzeitig zusammenarbeiten und digitale Methoden wie Building Information Modeling (BIM) genutzt werden.
Mixed-Use-Konzepte bringen neben ihren städtebaulichen Vorteilen auch erhöhte planerische Anforderungen mit sich. Fragen der Statik, der Logistik, des Schallschutzes und der Freiraumgestaltung müssen von Beginn an mitgedacht werden. Im Frankfurter Projekt wurden beispielsweise Lösungen entwickelt, um Lieferverkehr und Wohnnutzung miteinander zu vereinbaren und gleichzeitig zusätzliche Aufenthaltsflächen sowie Grünräume zu schaffen.
Das Beispiel aus Frankfurt verdeutlicht, wie bestehende Bürogebäude durch eine intelligente Kombination aus Umnutzung, serieller Sanierung, Holzbau und gemischten Nutzungen neuen Wohnraum schaffen können. Angesichts des anhaltenden Wohnungsbedarfs in vielen Städten dürfte die Revitalisierung bestehender Immobilien künftig eine immer wichtigere Rolle bei der nachhaltigen Stadtentwicklung spielen.
