Nachhaltigkeit in Projekten erfolgreich umsetzen

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Von BREEAM bis ESG Due Diligence

Den nachhaltigen Erfolg von Immobilienprojekten fördern Architekten, Planer und Investoren mit Nachhaltigkeits- und Zertifizierungssystemen wie den ESG-Kriterien (Environmental, Social, Gover­nance) und BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Methodology). TÜV SÜD Advimo hilft dabei, deren Potenzial zu 100 % zu nutzen – nicht nur hinsichtlich Audit und Berichtspflicht.

Die Anpassung von Immobilien an den Klimawandel hat mehr zu bieten als die reine Erfüllung regulatorischer Anforderungen. Nachhaltigkeit trägt zur Wertstabilität bei, wenn sie von Anfang an Teil der Planung ist – unabhängig davon, ob es sich um Neu- oder Bestandsbauten handelt. Sind Leitideen der ESG-Kriterien und die Systematik von Zertifizierungen wie BREEAM in Planung und Prozessen verankert, verbessert das die Zielausrichtung und die Effizienz von Neubau- und Bestandsprojekten. Das betrifft bspw. den Einkauf von Ressourcen, die Sammlung und Bereitstellung von Daten für das Management sowie die Attraktivität und den Ablauf von Vermietungen.

Regionale Aspekte und die individuellen Ziele entscheiden, welches Zertifizierungssystem sich am besten für das jeweilige Projekt eignet. Soll das Projekt am internationalen Markt ausgerichtet sein? Ist v. a. die Akzeptanz in einer deutschen Region maßgeblich? Zudem spielt die EU-Taxonomieverordnung eine entscheidende Rolle. Zukünftig müssen betroffene Unternehmen ihre Konfor­mität mit ESG-Kriterien sowie den geltenden regulatorischen ­Anforderungen wie z. B. der EU-Taxonomieverordnung und der EU-Offenlegungsverordnung nachweisen. Es sei jedoch darauf hingewiesen, dass es derzeit noch kein offizielles Rahmenwerk für die ESG-Kriterien gibt.

ESG Due Diligence

TÜV SÜD Advimo hat einen Kriterienkatalog konzipiert, der individuell auf das zu prüfende Projekt angepasst wird. Dieser Kriterienkatalog dient als Grundlage einer ESG Due Diligence, die Investoren oder Verwalter vornehmen lassen können. Da es derzeit kein offiziell anerkanntes System bzw. Zertifikat zur ESG-Konformität gibt, wird die ESG Due Diligence als valides Instrument für den Konformitätsnachweis mit der EU-Taxonomie sowie den ESG-Kriterien akzeptiert. Die ESG Due Diligence analysiert die Werthaltigkeit und Zukunftsfähigkeit einer Immobilie insbesondere mit Blick auf den Verkauf. Sie deckt Ansätze für energetische Optimierungen und Effizienzsteigerungen bspw. in der Energieversorgung oder dem Gebäudebetrieb auf. Zusätzlich werden Arbeitsschutz und soziale Verträglichkeit ebenso wie lokale Einbindung und die Unternehmensverantwortung geprüft. Unter anderem werden Klimawandelrisiken bewertet und passende Maßnahmen zur Risikominimierung entwickelt. Beispiele sind der Schutz von Fassaden vor möglichen Hagelschäden in Regionen mit viel Niederschlag oder die Abschirmung gegen Hitze. Neben der ESG Due Diligence berücksichtigen auch Zertifizierungssysteme wie ­BREEAM und DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen) Klimawandelrisiken.

Soll konkret der Einfluss der CO₂-Emissionen auf die Wertentwicklung der Immobilie analysiert werden, bietet sich die Anwendung des CRREM-Pfads im Kontext der ESG Due Diligence an. Das CRREM-Framework (Carbon Risk Real Estate Monitor) betrachtet speziell den CO₂-Ausstoß von Gebäuden, der als wertminderndes Risiko anerkannt ist. Wie müssten sich die Emissionen einer Immobilie entwickeln, wenn durch Dekarbonisierung das Ziel, die Erderwärmung auf 1,5 °C zu begrenzen, eingehalten ­würde? Wie wird sich der Ausstoß tatsächlich bis zum Jahr 2050 verhalten? Idealerweise kreuzen sich diese Pfade gar nicht oder möglichst spät. Ein frühes Überschreiten der erlaubten Emissionsmenge reduziert den Verkehrswert der Immobilie: Sie kann zum Stranded Asset werden, d. h. zum unattraktiven bis unbrauchbaren Investitionsobjekt. Hohe Betriebskosten und Sanierungsstaus bergen dieselbe Gefahr.

Zertifikate für verschiedene Märkte

Das System der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) ist ein führendes Zertifizierungssystem, das die Nachhaltigkeitsleistung von Bauwerken in Deutschland bewertet. Mit ­einem ganzheitlichen Ansatz berücksichtigt es ökologische, ökonomische, soziale und funktionale Aspekte, um umfassende Standards für nachhaltiges Bauen zu gewährleisten. Das Zertifikat ist in Bronze-, Silber-, Gold- und Platinsiegel unterteilt und richtet sich nach dem prozentualen Erfüllungsgrad. Dabei werden differenzierte Systeme für Neubau und Sanierung, für Bestandsbauten oder für Baustellen, Innenräume und Quartiere verwendet. Um die ganzheitliche Betrachtung sicherzustellen, bezieht die DGNB die Lebenszykluskosten einer Immobilie über 50 Jahre mit Bau, Betrieb und Abbruch in die Bewertung ein. Das DGNB-Zertifizierungssystem wird besonders gern für Neubauten in Deutschland ausgewählt, da es für das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) akkreditiert ist und somit die Inanspruchnahme von Neubaufördermitteln ermöglicht.

Wenn die Zertifizierung international vergleichbar sein soll, empfehlen die Experten von TÜV SÜD Advimo den global renommierten Standard BREEAM. Das kann z. B. bei einer aus verschiedenen Ländern stammenden Investorengruppe ratsam sein oder wenn die Immobilie Teil eines Portfolios mit internationalen Projekten ist. BREEAM kann auf das jeweilige Land angepasst werden, geht aber immer in einer einheitlichen Systematik auf. Zur BREEAM-Bewertung gehören die neun Kategorien Management, Landverbrauch, Transport, Material, Verschmutzung, Energie, Abfall und Innovation, Wasser sowie Wohlbefinden und Gesundheit. Mit BREEAM können Neubauten in fünf und Bestandsbauten in sechs Stufen bewertet werden. Die zusätzliche Bewertungsstufe beim Bestand bildet dessen besondere Gegebenheiten ab.

Ferner wird außerhalb der EU das System LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) zur Nachhaltigkeitszertifizierung von Immobilien verwendet. Es ist v. a. für Immobilienbetreiber und Investoren aus den USA und Kanada interessant, wo es die größte Bekanntheit genießt.

Nachhaltigkeit als Wert

Für europäische Immobilienunternehmen sind ESG-Kriterien und Nachhaltigkeitsaspekte zunehmend relevant für Investitionsentscheidungen. Die Gewichtung der einzelnen Aspekte richtet sich dabei nach der Nutzung der Immobilie: Während bei Gewerbeimmobilien die Energieeffizienz und das Ressourcenmanagement im Vordergrund stehen, rückt bei Wohngebäuden auch die Verbesserung der Lebensqualität in den Fokus.

Datenerfassung und Transparenz tragen in allen Projekten entscheidend zur Nachhaltigkeitsbewertung bei. Mit einem digitalen Energiemanagementsystem (EMS) erhalten Unternehmen ein vollständiges und belastbares Bild ihrer Immobilie. Ein EMS liefert qualifizierte Daten bspw. für Audits. Eine anstehende Zertifizierung ist deshalb eine gute Gelegenheit, ein Energiemonitoring einzuführen und damit gleichzeitig Ansätze für Nachhaltigkeitsmaßnahmen zu identifizieren. Gepaart mit effizienter Nutzung lassen sich die Energiekosten durch ein EMS deutlich senken.

Nachhaltig schlägt kurzfristig

Private und gewerbliche Nutzer von Immobilien fordern mehr Nachhaltigkeit ein. Damit wird der Zukunftsfähigkeit mehr Bedeutung beigemessen als kurzfristigem Gewinn. Diesen Ansatz bildet auch die EU-Taxonomie ab. Planer und Architekten erhalten dadurch Gelegenheit, schon in der Projektentwicklung Ressourcen optimal zu nutzen und auf Basis tatsächlicher Energieverbrauchsdaten das Gebäude effizient zu betreiben. Nur so lässt sich die Minderung der CO₂-Emissionen mit dem weiterhin steigenden Bedarf an Wohnraum und Gewerbegebäuden vereinbaren. Zertifizierungen belegen die angewandten Nachhaltigkeitsmaßnahmen und leisten einen Beitrag zum Werterhalt der Immobilie. Bei der Auswahl des geeigneten Systems und der reibungslosen Durchführung des Audits unterstützen die Experten von TÜV SÜD Advimo.

Florian Bruskolini
Roman Kronast
TÜV SÜD Advimo
www.tuvsud.com