Serielles Sanieren – ein Modernisierungskonzept mit doppeltem Mehrwert

Erfahrungsbericht des dena Energiesprong-Teams

Die deutsche Wohnungswirtschaft steht vor einer doppelten Herausforderung: Ein Großteil des Gebäudebestands ist sanierungsbedürftig, parallel dazu klafft eine Lücke von 700.000 Wohnungen. Doch fehlende Fachkräfte, hohe Baukosten und steigende Zinsen bremsen die energetische Modernisierung und den Neubau aus. Ein nachhaltiger Lösungsbaustein zur Schaffung von klimaneutralem Wohnraum ist das serielle Sanieren (Bild 1).

1 Serielles Sanieren nach dem Energiesprong-Prinzip

Das Grundprinzip ist einfach: Durch einen digitalisierten, neu gedachten Bauprozess, vorgefertigte Elemente für Fassade, PV-Dach und Energiemodule, ein innovatives Finanzierungsmodell und starke Nutzerorientierung werden Gebäude innerhalb weniger Wochen hocheffizient saniert. Idealerweise erreichen sie einen klimaneutralen oder sogar klimapositiven Standard. Beim ­klimaneutralen NetZero-Standard erzeugen die Gebäude im Jahresmittel so viel erneuerbare Energie, wie für Heizung, Warmwasser und Strom benötigt wird. Das minimiert die Energiekosten.

Gleichzeitig bietet dieses Prinzip auch Kostensenkungspotenzial, das über Prozess- und Produktoptimierung sowie Skaleneffekte gehoben werden kann. So sollen die Sanierungskosten perspektivisch so weit sinken, dass sie zu einem großen Teil aus eingesparten Energie- und Instandhaltungskosten refinanziert werden, um Klimaschutz und bezahlbares Wohnen zu vereinen. Derzeit ist hierfür noch eine unterstützende Förderung notwendig, um die innovationstypischen hohen Anfangskosten abzufedern.

Der Begriff Energiesprong ist niederländisch und bedeutet Energiesprung. Neben dem Energiesprong-Prinzip, das 2013 in den Niederlanden entwickelt und seitdem tausendfach umgesetzt wurde, gibt es die Energiesprong-Initiative, die die Marktentwicklung dieser neuen Sanierungslösung in mehreren Ländern vorantreibt.

1.1 Seriell schneller aus dem Sanierungsstau

Rund drei Viertel des 19 Mio. Gebäude umfassenden Wohnungsbestands in Deutschland sind entweder gar nicht oder nur unzureichend gedämmt, werden mit Gas oder Öl beheizt und verbrauchen bis zu fünfmal mehr Energie, als heutzutage technisch möglich ist. Um die Klimaziele zu erreichen, müssen in den nächsten 21 Jahren rein rechnerisch rd. 1800 Wohngebäude pro Tag energetisch modernisiert werden. Mit herkömmlichen Verfahren ist diese Mammutaufgabe nicht zu schaffen. Gefragt sind innovative Lösungen, die die energetische Modernisierung im Bestand auf breiter Ebene beschleunigen. Statt kleinteiliger Einzelleistungen unterschiedlicher Gewerke kombiniert serielles Sanieren digitale Planung mit industrieller Vorfertigung und standardisierten Prozessen. Große Bestände lassen sich so mit weniger Fachkräften in kürzerer Zeit auf den klimaneutralen NetZero-Standard bringen. Nach Portfolioanalysen der dena sind rd. 30 % aller Mehrfamilienhäuser im Bestand prinzipiell für eine serielle Sanierung geeignet.

1.2 Bestand bietet Potenzial für zusätzlichen Wohnraum

Das neuartige Modernisierungskonzept macht ineffiziente Gebäude nicht nur zu Energiesparern (bis zu 90 % geringerer Heizenergiebedarf), sondern auch zu Energieproduzenten (NetZero-Standard durch Photovoltaikerträge (Bild 2)), CO₂-Speichern (Verwendung nachwachsender Rohstoffe wie Holz) und Materiallagern (Planung nach zirkulären Prinzipien). Damit hat das serielle Sanieren großes Potenzial, sich zu einer Schlüsseltechnologie für die Wärmewende im Bestand zu entwickeln. Und es kann noch mehr: Serielles Sanieren lässt sich vielfach mit einer Aufstockung kombinieren. Im Zuge der klimaneutralen Bestandsmodernisierung kann so dringend benötigter Wohnraum zu Kosten geschaffen werden, die weit unter denen eines Neubaus liegen. Die zusätzlichen Mieteinnahmen leisten zudem einen wesentlichen Beitrag zur Refinanzierung der Sanierungsinvestition. Angesichts des fortschreitenden Klimawandels mit immer häufiger auftretenden Extremwetterlagen ist ein verantwortungsvoller Umgang bei der Versiegelung zusätzlicher Flächen notwendig. Der Weg zu klimaresilienten Städten führt über klug nachverdichteten Bestand, Neubau mit Augenmaß sowie ausreichend Grün- und Freiflächen.

1.3 Dachaufstockung – mit weniger mehr erreichen

Laut einer Studie der TU Darmstadt [1] bieten die Dächer von Mehrfamilienhäusern aus den 1950er- bis 1990er-Jahren Platz für 1,1–1,5 Mio. zusätzliche Wohnungen. Wirklich gebaut werden aber nur 10.000 pro Jahr. Es würde also 110–150 Jahre dauern, um dieses brachliegende Potenzial auszuschöpfen. Die Gründe für die Zurückhaltung beim Dachausbau liegen v. a. in komplexen und damit kostentreibenden regulatorischen Auflagen – vom Genehmigungsverfahren und einer ggf. notwendigen Änderung des Bebauungsplans über den Arten-, Brand-, Klima- und Schallschutz bis zur Stellplatz- und Aufzugspflicht. Vielerorts werden Aufstockungen durch die Anforderungen der jeweiligen Landesbauordnung und das geltende Planungsrecht deutlich erschwert. Die ­lokalen Genehmigungsbehörden haben dadurch viel Einfluss, um Projekte zu ermöglichen. So wurde die Münchner Baugenossenschaft Hartmannshofen vom zuständigen Bauamt ermutigt, statt der geplanten zwei Etagen drei zusätzliche Geschosse aufzu­stocken, während im seriellen Sanierungsprojekt der Gewobau Erlangen (Bild 3) nur eine eingeschossige Aufstockung möglich war. Die im Rahmen des Baugipfels geplanten Vereinfachungen, wie bundesweit geltende Typengenehmigungen, Genehmigungsfreiheit beim Dachausbau, Wegfall der Stellplatzpflicht sowie die Einführung von Gebäudetyp E, könnten dem seriellen Sanieren sowie der Aufstockung mehr Rückenwind geben und damit unterm Strich für mehr bezahlbaren klimaneutralen Wohnraum ­sorgen.

1.4 Know-how ausbauen und Wissen teilen

Auch wenn mittlerweile 20 % aller Neubauten in Deutschland vorwiegend in Holzbauweise gebaut werden, sind konventionelle Bauweisen nach wie vor dominierend. Dementsprechend fehlt es Planenden, Genehmigenden und Ausführenden schlichtweg an Erfahrung und Know-how im Umgang mit dem Baustoff Holz. Dies gilt insbesondere für das neue Marktsegment serielle Sanierung sowie das Nischensegment Dachaufstockung. Deshalb setzt man im Energiesprong-Netzwerk auf eine kooperative Innovationskultur. Von den Erfahrungen, Erkenntnissen und teilweise auch Ernüchterungen der Pilotprojekte profitiert die gesamte Branche. Die daraus gewonnenen Lessons Learned bilden die ­Basis für weitere Produkt- und Prozessoptimierungen und mög­liche gemeinsame Qualitätsstandards. Ein vor Kurzem erschienener Leitfaden [2] informiert die Bauwirtschaft über die technischen Besonderheiten der seriellen Sanierung und Aufstockung mit Holz. Weitere Leitfäden für Planer und Architekten sowie die Wohnungswirtschaft sind kurz vor der Fertigstellung. Zudem gibt es im Partnernetzwerk innovative Ideen, mit denen sich Aufstockungen ein­facher, schneller und kostengünstiger umsetzen lassen. So entwickelt das Berliner Start-up RoofUZ aktuell einen Baukasten aus digitalen Werkzeugen, künstlicher Intelligenz und automatisierten Bauprozessen. Im Vergleich zur konventionell ausgeführten Dachaufstockung lassen sich so bis zu 70 % der Arbeitszeit einsparen, wodurch auch kleinere Projekte rentabel werden. Noch einen Schritt weiter geht das Bremer Start-up On Top Solutions. Mit architektonischer Expertise wurde eine intelligente Plug-and-Play-Aufstockungslösung konzipiert (Bild 4). Die Module sind so entworfen, dass sie bezugsfertig im Werk vorgefertigt, auf einem Tieflader transportiert und vor Ort ohne aufwendige Anpassung an den Gebäudebestand montiert werden können. Der Anschluss von Ver- und Entsorgungsleitungen erfolgt unabhängig von den Installationen im Bestandsgebäude.

1.5 Integrale Planung und integrierte TGA

Aufgrund seines hervorragenden Verhältnisses aus hoher Tragfähigkeit und geringem Gewicht eignet sich der Baustoff Holz ideal für Aufstockungen und Anbauten. Doch genau diese Leichtigkeit macht die Konzeption und Umsetzung im Vergleich zum Massivbau anspruchsvoller. Der im Bauwesen vorherrschende lineare Planungsprozess, bei dem die Planungsphasen nacheinander erfolgen, stößt hier an seine Grenzen. Serielles Sanieren und Aufstockung erfordern einen integralen Planungsprozess, bei dem die Planungsphasen parallel verlaufen und alle Projektbeteiligten frühzeitig in den Prozess eingebunden werden. Sämtliche Gebäudeinformationen fließen in einem BIM-Modell zusammen, das die gemeinsame Grundlage für die Planung und Vorfertigung bildet. Zu jeder Sanierung gehört auch die Erneuerung der Haustechnik. Konventionelle Sanierungslösungen sind zumeist mit einer Strangsanierung verbunden, die für die Mieterinnen und Mieter eine große Belastung darstellt. Serielles Sanieren setzt auf moderne, minimalinvasive und mieterfreundliche Plug-and-Play-Lösungen, die auch die Aufstockung erleichtern. Vielfach werden vorgefertigte Technikmodule oder Ground Cubes (Bild 5) verbaut, unterirdische Betonkuben, in denen die gesamte Gebäudetechnik inkl. Heizungstechnik, Elektroanschluss, Trinkwasseranschluss, Telekommunikation und Internet vorinstalliert ist. Die technische Anbindung der Wohnungen erfolgt minimalinvasiv über fassadenintegrierte Versorgungsstränge (Bild 5), sodass sich der Eingriff in die Wohnungen und damit die Beeinträchtigung der Bewohnerinnen und Bewohner auf ein Minimum reduziert.

1.6 Zusätzlicher Wohnraum refinanziert serielle Sanierung

Laut Berechnungen der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen in Kiel [3] liegen die Kosten für den Neubau von Mietwohnungen in deutschen Großstädten inkl. Grundstückskosten aktuell bei knapp 5000 Euro/m². Ein Preis, zu dem keine bezahlbaren Mieten mehr möglich sind. Urbane Nachverdichtung durch Aufstockung und Erweiterung ist vor diesem Hintergrund die sowohl ökologisch als auch ökonomisch überlegene Alternative – zumal eine Aufstockung unter bestimmten Bedingungen im Rahmen der seriellen Sanierung mitgefördert werden kann. Mit den Anfang 2023 eingeführten Boni für serielles Sanieren und Worst Perform­ing Buildings hat das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) die Weichen für eine breite serielle Sanierungswelle gestellt. Zinsgünstige KfW-Kredite (bis zu 150.000 Euro/Wohneinheit), die 1–2 Prozentpunkte unter den marktüblichen Konditionen liegen und in etwa einem Finanzierungsvorteil von 15 % entsprechen, summieren sich in Kombination mit Tilgungszuschüssen von bis zu 45 % im günstigsten Fall auf eine Gesamtförderung von 60 %. Damit ist das innovative Sanierungsverfahren bei deutlich schnellerer Umsetzung bereits heute auf dem Kostenniveau konventioneller energetischer Modernisierungen. Wird die maximale Kreditsumme von 150.000 Euro pro seriell sanierter Wohneinheit nicht ausgeschöpft, lohnt es sich, die noch zur Verfügung stehenden Mittel in eine Aufstockung zu investieren. Finanziell noch attraktiver ist es, wenn die zum Ausbau vorgesehene Fläche zuvor beheizt wurde (Dachboden). Dann erhöht jede neu geschaffene Wohneinheit die förderfähigen Kosten um weitere 150.000 Euro.

Im Rahmen einer seriellen Sanierung kann mit vergleichsweise wenig Aufwand dringend benötigter neuer Wohnraum geschaffen werden. Die zusätzlichen Mieteinnahmen leisten im Gegenzug einen wesentlichen Beitrag zur Refinanzierung der energetischen Modernisierung. Somit ist das serielle Sanieren plus Aufstockung eine Lösung, die sich doppelt auszahlt.

2 München-Moosach – serielle Sanierung mit Dreifachaufstockung

Deutschland muss sowohl bei der Sanierung als auch beim Wohnungsbau deutlich an Tempo zulegen. Wie sich die Dekarbonisierung des Bestands mit der Schaffung von sozialverträglichem Wohnraum ohne Versiegelung zusätzlicher Bodenflächen kombinieren lässt, zeigt ein serielles Sanierungsprojekt in München-Moosach (Bild 6).

2.1 Seriell statt konventionell

In der Allacher Straße 90–92 nahe des Nymphenburger Schlosses werden zwei fünfgeschossige Punkthäuser der Baugenossenschaft Hartmannshofen e. G. von der B&O-Gruppe seriell saniert und um drei zusätzliche Etagen aufgestockt. Zu den 50 Bestandswohnungen kommen 24 großzügige Familienwohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 1924 m² hinzu. Ursprünglich wollte Bauherr Klaus Berghofer konventionell sanieren. Doch dann erzählte ihm Frank Melzer, stellvertretender Niederlassungsleiter der B&O-Gruppe, vom seriellen Sanierungskonzept und den attraktiven Förderkonditionen. Die deutlich schnellere Umsetzung bei vergleichbaren Kosten überzeugte den Vorstand der Baugenossenschaft: „Durch den BEG-Bonus von 15 % für serielles Sanieren sind die Kosten in etwa auf dem Niveau einer konventionellen Sanierung. Wären die Gebäude in die Kategorie Worst Performing Buildings gefallen, hätte sich der Förderbonus sogar auf 20 % erhöht. Da lagen wir aber leider knapp drunter.“ Im April 2023 entschied sich Berghofer um. Innerhalb kurzer Zeit plante B&O das Sanierungsprojekt komplett neu. Aus konventionell wurde seriell. Fünf Monate später „flogen“ bereits die ersten vorgefertigten Fassaden.

2.2 Anspruchsvolle Planungsaufgabe

Aufgrund ihrer komplexen Kubatur mit Vor- und Rücksprüngen sind die Gebäude eigentlich nicht optimal für eine serielle Sanierung geeignet. Dementsprechend anspruchsvoll war die passgenaue Planung der Fassadenelemente. Eine besondere Herausforderung stellten die neuen vorgestellten Balkone (Bild 7) dar: „Jeweils zwei der vier Balkonstützen wurden verdeckt in das serielle Fassadenmodul integriert“, so Frank Melzer. Durch die Aufstockung waren die Gebäude zudem in eine höhere Brandschutzklasse aufgestiegen, woraus erhöhte Brandschutzanforderungen resultierten. Um bauphysikalisch und brandschutztechnisch pro­blematische Hohlräume zu vermeiden, wurden die Fassadenelemente deshalb nicht vorab im Werk gedämmt, sondern vor Ort mit Mineralfasern ausgeblasen. Zudem musste das Fundament im Vorfeld mit einer Hochdruck-Betoneinspritzung (HDI-Verfahren) (Bild 8) verstärkt werden, damit es die Last der drei zusätzlichen Stockwerke tragen kann.

2.3 Seriell ist dreimal so schnell

Da die Gebäude zahlreiche Vor- und Rücksprünge aufweisen, wurden nur rd. 150 m² Fassade pro Tag geschafft. Bei einfacher Kubatur wären es mindestens 200 m² und damit in etwa eine Etage pro Tag. Aber mit einer konventionellen Sanierung, bei der jede Dämmplatte einzeln angebracht wird, bräuchte man drei- bis viermal so lange, so Melzer. Ein weiterer Vorteil der seriellen Sanierung ist die gleichbleibend hohe Qualität, die auch mit noch so gut ausgeführter Handarbeit nicht zu erreichen ist. Zudem können die nach zirkulären Prinzipien geplanten Fassadenelemente problemlos recycelt werden. Alle verbauten Materialien lassen sich sauber voneinander trennen und werden am Ende des Lebenszyklus zu Materiallagern für neue Fassaden o. a. Das schont die Umwelt und spart teure Entsorgungskosten. Die Verwendung Cradle-to-­Cradle-zertifizierter Baustoffe komplettiert den Nachhaltigkeitsanspruch des Projekts.

2.4 Mieterfreundlich und minimalinvasiv

Durch den hohen Vorfertigungsgrad, der die Bauzeit vor Ort deutlich reduziert (Bilder 9–11), wird die serielle Sanierung in München-Moosach in bewohntem Zustand durchgeführt. Moderne Grundwasser-Wärmepumpen ersetzen die alten Gas-Außenwandöfen, die Anbindung der neuen Niedertemperaturheizkörper erfolgt minimalinvasiv über die seriellen Fassadenmodule. Klaus Berghofer geht davon aus, dass die Warmmiete nur minimal steigt: „Zwar wird sich die Kaltmiete um 2 Euro/m² auf 9 Euro erhöhen, gleichzeitig werden die Mieterinnen und Mieter durch Energieeinsparungen von bis zu 90 % und günstige Mieterstromtarife deutlich geringere Nebenkosten haben.“

2.5 Bezahlbarer Wohnraum in Rekordzeit

Mit durchschnittlichen Neubaumieten von 22,40 Euro/m² zählt München zu den teuersten Städten Deutschlands. Glück hat, wer eine der heiß begehrten Genossenschaftswohnungen beziehen darf. Neben günstigen Mieten profitieren die Bewohnenden von einem lebenslangen Wohnrecht. Im Gegenzug müssen Anteile an der Genossenschaft erworben werden. In der Baugenossenschaft Hartmannshofen sind dies rd. 1550 Euro. Die in Moosach durch Aufstockung entstehenden 24 Wohnungen werden durch das München Modell Genossenschaften gefördert. Der Mietpreis von 11,50 Euro/m² wird rd. 50 % unter der ortsüblichen Neubaumiete liegen. Mit dem kommunalen Förderprogramm zur Schaffung von sozialverträglichem Wohnraum will die Stadt München v. a. Familien mit mittleren Einkommen den Zugang zu einer bezahlbaren Genossenschaftswohnung ermöglichen.

Im September 2023 startete die serielle Sanierung, Anfang November begann die Aufstockung, Mitte Dezember feierte man in der Allacher Straße 90–92 bereits das Dichtfest, also das Richtfest mit gedecktem Dach. Damit wurden die beiden Punkthäuser in einer Rekord-Bauzeit von 61 Arbeitstagen mit 2400 m² Fassade seriell saniert und um drei zusätzliche Etagen mit 1924 m² aufgestockt. Wenn auch der Innenausbau in diesem Tempo weitergeht, können die ersten Familien vielleicht noch vor dem für Ende 2024 geplanten Fertigstellungstermin in ihre neuen Genossenschaftswohnungen einziehen.

3 Energiesprong-Team ist Anlaufstelle für Fragen zur seriellen Sanierung

Das Energiesprong-Team der dena versteht sich als Sparringspartner, der der Wohnungswirtschaft während des gesamten seriellen Sanierungsprozesses (Bild 12) beratend zur Seite steht. Von der Portfolioanalyse und Baupartnersuche über die Business-Case-Berechnung und Fördermittelberatung bis zum Monitoring und der Evaluierung. Dieser Service ist ebenso kostenlos wie unterschiedliche Veranstaltungsformate zum fachlichen und persön­lichen Austausch, die in regelmäßigen Abständen stattfinden. Im Rahmen des Exkursionsformats Energiesprong on tour haben ­Interessierte am 24. September 2024 die Gelegenheit, einen Blick hinter die vorgefertigten Fassaden des seriellen Sanierungs­projekts in Erlangen zu werfen. Anmeldungen sind unter www.energiesprong.de/news-downloads/veranstaltungen/veranstaltungen-details/energiesprong-on-tour-erlangen möglich.

Literatur

1. Tichelmann, K. U. (2016) Deutschlandstudie 2015: Wohnraumpotentiale durch Aufstockung. Technische Universität Darmstadt, pestel Institut.
2. Informationsverein Holz e. V. [Hrsg.] (2024) Leitfaden Serielles Sanieren – Modernisierung mit vorgefertigten Elementen in Holztafelbauweise [online]. Düsseldorf: Informationsverein Holz e. V. [Stand Februar 2024] https://informationsdienst-holz.de/publikationen/leitfaden-serielles-sanieren
3. Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e. V. [Hrsg.] (2024) Wohnungsbau 2024 in Deutschland: Kosten – Bedarf – Standards. Bauforschungsbericht Nr. 88. arge-ev.de/arge-ev/­publikationen/studien

Autor:in

Robert Raschper, Robert.Raschper@dena.de
Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena), Energiesprong-Team, Berlin
www.energiesprong.de