Mit einer neuen Umbaukultur zu einem klimagerechten, zukunftsfesten und sozialgerechten Gebäudesektor

Gleich nach der Gründung des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen wurde dessen Leitmotiv verkündigt: Diese Legislatur solle vorrangig einer Neubauoffensive gewidmet sein. Schon seit 2014 hatten die Vorgängerregierungen hohe Zielmarken für den Neubau ausgerufen. Erst sollten es 250.000 Wohnungen pro Jahr werden, dann 350.000. Unter Klara Geywitz sollen nun also 400.000 gebaut werden, nur ein Viertel davon öffentlich geförderter sozialer Wohnungsbau.

Doch obwohl die Zahl der Baufertigstellungen seit 2015 tatsächlich steigt, steigen auch die Mietniveaus kontinuierlich an. Das ist längst kein Problem, das einzig die Metropolregionen München, Frankfurt, Berlin und Co. betrifft. Während die Einkommen in Deutschland zwischen 2016 und 2020 durchschnittlich um 9 % wuchsen, stiegen die Angebotsmieten in Kiel um knapp 17 %, in Schleswig-Holstein sogar um 18 %. Auch die Bestandsmieten ziehen an, so z. B. in den baden-württembergischen Mittelstädten Esslingen und Ludwigsburg um rd. 20 % zwischen 2015 und 2020.

Der viel beschworene dämpfende Effekt des Neubaus auf die Preisentwicklungen auf dem Wohnungsmarkt stellt sich nicht ein. Das wundert nicht, denn seit Jahren wird am tatsächlichen Bedarf ­vorbeigebaut. Von den rd. 886.000 neuen Wohnungen der Neubau­offensive zwischen 2018 und 2020 waren nur rd. 8,5 % mit Bun­des­mitteln geförderte Sozialwohnungen. Deren Bestand ist mittlerweile auf ein historisches Tief gesunken. Waren es 2014 noch 1,4 Mio. Sozialwohnungen, gab es 2021 nur noch 1,1 Mio. Anstatt die soziale Frage unserer Zeit durch entsprechende Prioritäten der Baupolitik zu lösen, zeigt die Bilanz der letzten Legislaturen die Verschärfung der Ungleichheit in der Wohnungsfrage.

Von den 2020 fertiggestellten 306.000 neuen Wohnungen waren ein Drittel Einfamilienhäuser. Gleichzeitig nahmen diese eine Wohnbaufläche von 62 % ein.

Bauen, bauen, bauen ist also keine neue Devise. Aber eine Bundesregierung, die sich noch immer in die unkreative und wenig zukunftsfeste Tradition einreiht, nur für die Zahlen in der Statistik und nicht für den Bedarf der Bevölkerung zu bauen, wird den Anforderungen der Zeit nicht gerecht werden können.

Damit läuft sie auch Gefahr, die Klimaziele des Gebäudesektors aus den Augen zu verlieren. Nicht erst angesichts aktueller Herausforderungen durch die hohe Inflation, Ressourcenknappheit, Lieferengpässe und eine ausgelastete Baubranche muss man von dieser Art Baupolitik ablassen. Es braucht eine zukunftsorientierte Strategie, die sowohl die Schaffung und Sicherung von bezahlbarem Wohnraum für alle priorisiert als auch den Klimaschutz und die Ressourceneffizienz im Gebäudesektor voranbringt. Es muss neu gebaut werden, aber das Richtige. Sozial und ökologisch wird jede Neubauoffensive nur sinnvoll sein können, wenn sie gleichberechtigt flankiert wird von einer effizienten Umbaukultur. Konkret heißt das:

1 Vernünftiger Umgang mit dem Boden!

Jeder Neubau braucht auch ein Grundstück. Die Ressource Boden ist unvermehrbar und zugleich unverzichtbar für Mensch und Natur. Trotzdem ist der Boden schon lange zu einem renditeträchtigen Spekulationsobjekt verkommen. Wohnungspolitisch gesprochen braucht es eine kommunale Bodenbevorratung, ein Bodensicherungsgesetz und einen Bodenfonds, um die Goldgrube Boden wieder in öffentliche Hand zu bringen und die Preisspirale zu stoppen. Denn ohne bezahlbares Bauland kann kein bezahlbarer Wohnraum entstehen.

Aus klimapolitischer Perspektive gilt es, den Flächenverbrauch konsequent einzudämmen. Jede weitere Versiegelung des Bodens für neue Baugebiete und jeder Erweiterungsring im Außenbezirk mit anschließendem Ausbau der Verkehrsanbindung bedeuten eine Gefahr für grüne Lebensräume, das Grundwasser und das Mikroklima von Wohnquartieren. Die Resilienz der Städte und Gemeinden gegenüber zukünftig zu erwartenden Klimaveränderungen wird geschwächt. Wer Boden beanspruchen darf und wofür, ist letztlich eine politische Entscheidung. Es gilt hier zu steuern und nur zu versiegeln, wenn es der Allgemeinheit dient.

2 Der Bestand als Schlüssel zur Erreichung der Klimaziele

Die Einhaltung der Klimapläne, den Gebäudebereich bis 2050 klimaneutral zu gestalten und zu dekarbonisieren, ist das Mindestmaß der Notwendigkeit. Doch auf den nationalen Gebäudesektor entfallen noch immer rd. 40 % des gesamten Energieverbrauchs und 36 % der Treibhausgasemissionen. Die einstige KfW-Förderung für die Effizienzklasse 55 wurde doppelt so hoch für Neubauten abgerufen wie für Vollsanierung des Bestands. Dabei erzielt die Förderung in die tiefe Sanierung einen zehnmal höheren Effekt auf Einsparung von Emissionen. Bleibt der Bestand vernachlässigt, rücken die Klimaziele in weite Ferne. Wir brauchen eine Anerkennung des Bestands. Nicht mehr die rein wirtschaftliche Betrachtung reiner Baukosten soll Maßstab der Bewertung sein, sondern die gebundene graue Energie und die Klimafolgen im gesamten Lebenszyklus. Damit wird die Bestandsertüchtigung zum Gebot. Begonnen werden muss mit den mindestens 3 Mio. Gebäuden der schlechtesten Energieklasse G, vornehmlich Nachkriegssiedlungen mit günstigen Mieten. Eine Sanierungspflicht und eine auskömmliche Förderkulisse sollen den nötigen Anstoß geben, damit Klimaschutz auch ohne Mieterhöhung geht. Jeder so investierte Euro an Bundesmitteln wird sich nicht nur wirtschaftlich und ökologisch, sondern auch sozial auszahlen. Mieter:innen, denen im Zuge der explodierenden Energiekosten eine zweite Miete droht, freuen sich, wenn Eigentümer:innen Verantwortung für die energetische Aufrüstung des Gebäudes übernehmen.

3 Mut zum Umbau

Wo schon Bausubstanz ist und wo schon Flächen versiegelt sind, muss längst nicht alles unveränderlich in Stein gemeißelt sein. Nicht nur sollten Auf- und Ausbaumaßnahmen im Wohngebäudebestand vereinfacht werden. Es braucht auch den Willen, neue Potenziale zu heben. Rund 1,9 Mio. neue Wohnungen könnten durch den Umbau von unter- oder ungenutzten Büro-, Fabrik- und Gewerbegebäuden entstehen, wie der ARGE e. V. für das Verbändebündnis Soziales Wohnen erhoben hat. Eine Pflicht zur Überbauung innerstädtischer Supermärkte könnte 400.000 neuen Wohnungen Raum bieten. Großparkplätze und Parkhäuser bieten viel Platz für Künstler:innen, Kulturschaffende und Klubs, die in den Städten seit Jahren von Verdrängung betroffen sind. Mit der Reaktivierung bestehender Bausubstanz kann sich auch die doppelte Innenverdichtung als Stadtentwicklungsstrategie durchsetzen und das Stadtgrün wieder Raum entfalten. Je lebenswerter die Städte und der öffentliche Raum und je günstiger die Mieten werden, umso geringer wächst der individuelle Wohnflächenverbrauch. Im Austausch mit Planer:innen, Architekt:innen, Ingenieur:innen muss die Umbaukultur politisch vorbereitet werden. Die ressourcenschonende Gebäudewiederbelebung muss steuerlich entlastet werden. Baurecht und Planverfahren müssen diese Wege möglich machen.

4 Sozialer Wohnungsbau als oberste Priorität

Der Niedergang des sozialen Wohnungsbaus muss nicht nur gestoppt werden, es braucht eine Trendwende hin zu einem massiven Ausbau. Das Pestel-Institut hat ermittelt, dass heute mindestens 6 Mio. Sozialwohnungen benötigt würden, um alle Haushalte mit einem Einkommen innerhalb der Grenze des Wohnberechtigungsscheins zu versorgen. Bei einem derzeitigen Defizit von demnach 5 Mio. sind 100.000 neue Sozialwohnungen pro Jahr nicht einmal ein Tropfen auf dem heißen Stein. Durchschnittlich fallen pro Jahr 37.000 Wohnungen aus der Bindung. Wenn also gebaut wird, dann muss zuerst die Rettung des sozialen Wohnungsbaus oberste Priorität sein. Denn so simpel es ist: Haushalte mit unterdurchschnitt­lichen Einkommen brauchen Wohnungen mit unterdurchschnitt­lichen Mieten. Der frei finanzierte Neubau wird niemals ein Zuhause für sie sein können. Um die Verdrängung ärmerer Menschen an den Stadtrand zu vermeiden und damit Segregation wie in London und Paris vorzubeugen, sollen v. a. die innerstädtischen Flächen nur noch für sozialen Wohnungsbau genutzt werden. Die Länder müssen zudem befähigt werden, im großen Stil Bindungen im Bestand aufzukaufen. Vor allem aber muss es in Zukunft heißen: Einmal Sozialwohnung, immer Sozialwohnung! Deswegen muss der soziale Wohnungsbau in die neue Wohnungsgemeinnützigkeit integriert werden. Das ist der Weg aus dem Teufelskreis der auslaufenden Bindungen.

5 Ein gemeinnütziger sozial- und klimagerechter Wohnungssektor

Die Abschaffung der Wohngemeinnützigkeit 1990 war ein folgenreicher Fehler. Bund, Länder und Kommunen haben danach viele Bestände privatisiert und der gewinnorientierten Bewirtschaftung die Tür geöffnet. Die im Koalitionsvertrag der Bundesregierung angekündigte neue Wohngemeinnützigkeit darf kein Nischenprodukt werden. Der Wohnungssektor aus öffentlichen, genossenschaftlichen und weiteren gemeinwohlorientierten Akteur:innen muss wieder auf mindestens 30 % anwachsen. Das alte Konzept der Wohngemeinnützigkeit muss dafür an heutige Anforderungen angepasst werden. Die Deckelung von Gewinnen, die Beschränkung der Mietpreise auf die Kostenmiete, die Pflicht zur Reinvestition in die energetische Ertüchtigung des Bestands sind die Spielregeln. Im Gegenzug sollen steuerliche Erleichterungen, bevorzugter Zugriff auf Fördermittel und kommunalen Boden im Erbbaurecht den Anreiz liefern. Unter dem Schirm einer neuen Wohngemeinnützigkeit können sich alle versammeln, auch die Privaten. Der Bund und die Länder müssen den gemeinnützigen Sektor derart fördern und vorantreiben, dass er Vorbildfunktion einnehmen kann: für klimagerechtes Bauen, den ressourcenschonenden Umbau, die Reaktivierung von Substanz und nicht zuletzt für die Lösung der Wohnungsfrage durch langfristig sichere und günstige Mieten!

Autorin

Caren Lay, MdB, caren.lay@bundestag.de

Mieten-, bau- und wohnungspolitische Sprecherin

Fraktion DIE LINKE. im Bundestag

www.caren-lay.de